[지주택] 수영구 망미동지역주택조합 - 승소 판결

안녕하세요.
800건 소송 120억 집행 부동산 전문 김진우 변호사(법무법인 차원 대표 변호사)입니다.

지역주택조합 사업은 상대적으로 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수 있다는 기대감으로 시작하지만, 사업 지연, 불투명한 조합 운영, 추가 분담금 발생 등 다양한 위험성을 내포하고 있습니다.

특히 조합원 모집 과정에서 "사업이 무산되거나 원하지 않는 동·호수에 당첨될 경우 납부한 분담금을 전액 환불해 주겠다"는 식의 '안심보장확약서'나 '동·호수 추첨확약서'를 교부하며 가입을 유도하는 경우가 많습니다.

이번에 소개해 드릴 승소 사례는 이러한 '동·호수 추첨 환불 확약서'를 믿고 가입했던 의뢰인이 김진우변호사의 조력을 통해 납부한 분담금 및 업무대행비 전액을 반환하라는 판결을 받은 승소 사례를 소개해 드립니다.

1. 의뢰인 사실 관계

● 계약 체결 : 의뢰인은 2018년경 부산 수영구 망미동 일대에서 아파트 신축사업을 추진하던 '수영구 망미동지역주택조합'와 조합원가입계약을 체결하였습니다.

● 동·호수 추첨확약서 교부 : 계약 체결 당시 조합측은 의뢰인에게 "수영구 망미동지역주택조합은 가입된 군지정 정식조합원에 한해 사업승인 후 조합원이 원하지 않는 동·호수가 당첨될 시 전액 환불을 보장합니다."라는 내용의 '동·호수 추첨확약서'를 교부하였습니다.

의뢰인은 동·호수 만족도가 낮을 경우 분담금 전액을 안전하게 돌려받을 수 있다는 확약서의 내용을 굳게 믿고, 계약금과 업무대행비, 중도금 등을 조합 측에 납부하였습니다.

● 소송 제기 : 그러나 이후 조합 사업의 불안정성과 계약 구조의 문제점을 깨달은 의뢰인은 조합 탈퇴 및 납부금 반환을 구하는 소송을 제기하였습니다.

2. 법원의 판단 요약

김진우 변호사는 법리적으로 치밀하게 준비하여 소송을 진행하였고, 법원은 김진우 변호사의 주장을 그대로 받아들여 의뢰인(원고) 전부 승소 판결을 내렸습니다.

● 환불보장약정은 총유물(조합원 분담금)의 처분행위에 해당하여 총회결의가 없으므로 무효이다.
조합이 보관·관리하는 분담금은 조합원들의 총유물에 해당합니다.
동·호수 불만족이라는 주관적 사유만으로 별도 공제나 한도 없이 전액을 환불해 주는 약정은 단순 채무부담행위가 아닌 '총유물의 처분행위'에 해당합니다.
피고 조합은 이에 관한 총회 의결을 거치지 않았으므로 이 사건 환불약정은 원천 무효입니다.

● 민법 제137조(일부무효의 법리)에 따라 조합가입계약 전체가 무효
피고 조합 측은 "사업계획승인을 득하는 등 사업이 정상적으로 진행되고 있으므로 가입계약까지 무효로 볼 수는 없다"고 항변했습니다.
그러나 법원은 "지역주택조합 사업은 위험성이 커 원금 회수 가능성이 계약 체결의 가장 중요한 요소"라며, "원고는 환불 확약서를 믿고 계약을 체결한 것이므로, 무효인 환불 약정이 없었더라면 가입계약을 체결하지 않았을 것"이라고 판단, 조합가입계약 전체가 무효라고 판단했습니다.

● 피고 조합은 원고에게 분담금 등 납부한 금액 전액과 지연손해금을 반환
계약이 무효이므로 피고는 원상회복 의무로 원고가 납부한 분담금 전액 및 연 12%의 지연손해금을 지급해야 하며, 소송비용 역시 피고 조합이 전액 부담하라고 판결했습니다.

지역주택조합 가입 당시 작성해 준 '안심보장확약서', '동·호수 지정 환불확약서', '프리미엄 보장서' 등은 계약 체결을 유도하기 위한 비공식 조항인 경우가 많으며, 조합 총회 결의를 거치지 않아 법적으로 '무효'가 되는 법률적 함정이 존재합니다.

사업 승인이 났더라도, 사업이 진행 중이더라도, 과장된 환불 약정이나 속임수로 가입하셨다면 법적으로 탈퇴 및 분담금 반환이 가능할 수 있습니다.

김진우 변호사(서울대법대, 사법시험, 대형로펌 세종 출신 변호사)와 상담하여 명확한 해결책을 찾아보시기 바랍니다.

감사합니다.