[지주택] 센토피아주택개발협동조합 - 승소 판결

안녕하세요.
800건 소송 120억 집행 부동산 전문 김진우 변호사(법무법인 차원 대표 변호사)입니다.

사업 지연이나 무산에 대비해 "사업이 무산되거나 일정 기한까지 동·호수 지정이 완료되지 않을 시, 납부한 금액 전액을 환불해 주겠다"는 '안심확약서(또는 안심보장증서)'를 받으셨나요?

많은 분이 이러한 확약서만 믿고 조합원 가입 계약을 체결했다가, 사업이 차일피일 미루어지면서 피해를 보고 계십니다.

오늘 소개해 드릴 승소 사례는 민간임대협동조합을 상대로, 총회 의결 없이 작성된 안심확약서의 무효성을 입증하여 납부한 출자금 전액을 반환 받은 사건입니다.

1. 의뢰인 사실 관계

○ 사건 개요: 원고(의뢰인)는 2023년경, 피고 '센토피아주택개발협동조합'이 추진하는 오산시 외삼미1지구 도시개발사업에 참여하여 신축 아파트를 분양받기 위해 조합원으로 가입했습니다.

○ 납부 금액: 출자금 50,000,000원가량 납부

○ 안심확약서 교부: 피고 조합은 가입 체결 당시 의뢰인에게 "2024년 *월 *일까지 동·호수 지정 절차를 완료하지 않을 시, 납부한 금액 전액을 환불한다"는 내용의 안심확약서를 교부해 불안감을 해소시키고 가입을 유도했습니다.

○ 문제 발생: 하지만 당초 계획과 달리 사업계획승인이나 도시개발구역지정조차 제대로 이루어지지 않는 등 사업 추진이 불투명해졌습니다.

2. 법원의 판단 요약

○ 안심확약서의 무효: 협동조합 기본법 제29조 제1항에 따르면 '탈퇴 조합원에 대한 출자금 환급'은 총회 의결사항입니다.
출자금 전액 환급 약정은 조합 사업의 재정에 중대한 타격을 줄 수 있으므로 총회 의결이 필수적이나, 피고는 총회 의결 없이 확약서를 발급했으므로 해당 약정은 강행규정 위반으로 무효입니다.

○ 조합 가입계약 전체의 무효: '환불 보장 약정'이 없었더라면 원고가 가입계약을 체결하지 않았을 것으로 인정되므로, 안심확약서의 무효에 따라 조합 가입계약 자체도 일체로서 무효가 됩니다.

○ 신의칙 위반 주장의 배척: 피고는 정해진 기한 내에 임의로 동·호수 지정을 진행했으므로 무효 주장이 신의칙에 반한다고 주장하였으나, 법원은 사업계획승인도 받지 않은 상태에서 이루어진 미확정적 절차일 뿐이라며 피고의 주장을 배척했습니다.

지역주택조합 및 민간임대협동조합 사업은 사업 추진 과정에서 무산되거나 장기간 지연될 위험성이 매우 높습니다.
이에 조합 측은 가입을 유도하기 위해 '전액 환불'을 보장하는 안심확약서를 남발하곤 합니다.
하지만 총회 결의 없이 발급된 안심확약서는 법적으로 무효이며, 법률적 검토를 통해 오히려 가입계약 자체를 무효화하여 납부한 돈을 부당이득으로 돌려받을 수 있는 강력한 무기가 될 수 있습니다.

유사한 안심확약서(안심보장증서)만 믿고 계시다가 사업 지연으로 고통받고 계신다면,
지역주택조합 및 민간임대주택 사건 경험이 풍부한 김진우 변호사(서울대법대, 사법시험, 대형로펌 세종 출신 변호사)와 상담하여 명확한 해결책을 찾아보시기 바랍니다.

감사합니다.